農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民基于本集體經(jīng)濟(jì)組織(行政村或生產(chǎn)隊(duì))成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無(wú)需交納任何土地費(fèi)用即可取得，具有福利性質(zhì)和社會(huì)保障功能，一般不能繼承。但宅基地上建成的房屋，則屬于村民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，可以依法繼承。村民只有宅基地使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

農(nóng)村村民有如下情形之一的，可以申請(qǐng)宅基地：

①年滿(mǎn)20周歲的本村村民，因結(jié)婚等原因確需建設(shè)新房分戶(hù)缺少宅基地的(包括男方到女方落戶(hù)的)；

②因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或因國(guó)家建設(shè)征用土地等原因需要搬遷的；

③外來(lái)人口落戶(hù)，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒(méi)有宅基地的；

④城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶(hù)，農(nóng)村確無(wú)住宅的；

⑤縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件。

 具備宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)村村民在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)申請(qǐng)使用宅基地修建住宅的，應(yīng)先向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論通過(guò)后，報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，本人攜帶相關(guān)材料到所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、辦事處國(guó)土資源所申請(qǐng)確權(quán)登記發(fā)證。其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

農(nóng)村村民一戶(hù)只能有一處宅基地。農(nóng)村村民建新房宅基地面積審批標(biāo)準(zhǔn)為：

①城市郊區(qū)及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))所在地，每戶(hù)面積不得超過(guò)166平方米；

②平原地區(qū)的村莊，每戶(hù)面積不得超過(guò)200平方米。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當(dāng)放寬，但最多不得超過(guò)264平方米；人均占有耕地666平方米以下的，每戶(hù)宅基地面積可低于前款規(guī)定限額。

根據(jù)住建部印發(fā)的文件《農(nóng)村住房建設(shè)技術(shù)政策（試行）》，農(nóng)村住房建設(shè)要堅(jiān)持“有利生產(chǎn)，方便生活”的原則，可采用兩種布局方式：一種是垂直分戶(hù)（2-3層），適用于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或發(fā)展庭院經(jīng)濟(jì)的農(nóng)戶(hù)；另一種是水平分戶(hù)（4-5層），適用于部分脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)戶(hù)。住房層高以2.6米到3米之間為宜，最高不能超過(guò)3.3米。

農(nóng)村宅基地不能單獨(dú)繼承。依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于村集體，使用權(quán)屬于村內(nèi)房屋所有權(quán)人，村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對(duì)宅基地進(jìn)行處置。所以宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，宅基地上的房屋可以繼承。

需特別指出的是，將來(lái)繼承的房屋滅失后(村民一戶(hù)一宅外)，不能進(jìn)行重建或者以其他方式繼續(xù)使用這塊宅基地，由村集體經(jīng)濟(jì)組織按法定程序收回其宅基地使用權(quán)另行安排。

申請(qǐng)農(nóng)村宅基地應(yīng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、辦事處提交下列資料：

①村民個(gè)人申請(qǐng)宅基地的申請(qǐng)書(shū)；

②申請(qǐng)人基本情況。(包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員，戶(hù)口是否本村集體戶(hù)口等)；

③村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)出具的材料：

④申請(qǐng)人現(xiàn)有的宅基地情況；

⑤對(duì)申請(qǐng)人擬發(fā)放宅基地的位置、面積、宗地草圖等；

⑥村民會(huì)議或村集體經(jīng)濟(jì)組織成員討論情況，在村集體公布情況的說(shuō)明等；

⑦鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖等，并注明擬占用土地地類(lèi)；

⑧屬于建新交舊的，申請(qǐng)人與村委會(huì)簽訂的建新交舊協(xié)議書(shū)；

⑨其他需要提交的材料。

對(duì)村民“一戶(hù)”認(rèn)定，原則是根據(jù)公安部門(mén)管理的戶(hù)籍來(lái)認(rèn)定。如果在戶(hù)口本上登記的是一家人，那么該戶(hù)口本所登記的家庭就是一戶(hù)，一戶(hù)只能申請(qǐng)一處宅基地。但具有以下情形的，可獨(dú)立作為特殊村民“戶(hù)”對(duì)待：

①已婚且已分家單獨(dú)居住生活的；

②未婚但年齡已滿(mǎn)二十周歲且已單獨(dú)居住生活的；

③依法繼承宅基地上房屋所有權(quán)的未成年人；

④通過(guò)司法仲裁依法取得的，可按照司法文件進(jìn)行登記。

因婚嫁關(guān)系居住在外村，但戶(hù)籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，申請(qǐng)確權(quán)登記。

《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記，必須堅(jiān)持“一戶(hù)一宅”，除“一戶(hù)一宅”外多占的宅基地不予確權(quán)登記。對(duì)多占的宅基地按照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定按非法占用土地處理。

有下列情形之一的，報(bào)經(jīng)市或縣人民政府批準(zhǔn)，可以注銷(xiāo)其土地使用證或用地批準(zhǔn)文件，由村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán)：

①為實(shí)施村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村改造或國(guó)家建設(shè)征用等原因需要調(diào)整或遷建住宅，新房建成后，逾期無(wú)正當(dāng)理由不拆除舊房，退出原宅基地的；

②進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用的宅基地；

③因繼承房屋等原因造成農(nóng)村村民一戶(hù)一處之外的宅基地；

④因遷移、病故等原因銷(xiāo)戶(hù)而停止使用的宅基地；

⑤未按照批準(zhǔn)用途使用的；

⑥非法轉(zhuǎn)讓宅基地的。

相信大家都有所了解，現(xiàn)在我國(guó)的土地管理法是明確規(guī)定了農(nóng)村的宅基地是屬于村集體的，也就是說(shuō)農(nóng)民朋友對(duì)于自家的宅基地只有使用權(quán)，但是沒(méi)有所有權(quán)，而能夠享有這個(gè)宅基地使用權(quán)的農(nóng)民必須是農(nóng)村戶(hù)口，非農(nóng)村戶(hù)口的話(huà)是沒(méi)有這個(gè)宅基地的使用權(quán)的，也就是說(shuō)，子女如果不是農(nóng)村戶(hù)口的話(huà)，那么是不可以繼承父輩留下來(lái)的宅基地的，但是卻可以繼承宅基地上面建造的房子。只不過(guò)，這個(gè)房子父輩留下的時(shí)候是什么樣就是什么樣，子女們不能再進(jìn)行翻新或者重建，一直到這個(gè)房子自然消亡了之后，村集體就會(huì)把這個(gè)宅基地收回去了。

按照“一戶(hù)一宅”的原則，對(duì)符合發(fā)證條件的辦理登記發(fā)證，不符合條件的不準(zhǔn)辦理。無(wú)論是村委會(huì)分配、繼承、贈(zèng)與、分戶(hù)等方式取得的宅基地，只要是空閑地或房屋建設(shè)未竣工的，都不準(zhǔn)發(fā)證。

根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)<關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)>的通知》(國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào))要求：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，所以城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)置宅基地和農(nóng)民住宅。

村民在出賣(mài)房屋后，不可以再申請(qǐng)宅基地。《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣(mài)房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！秶?guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào))第二部分第(五)項(xiàng)第二款規(guī)定：“農(nóng)村村民將原有住房出賣(mài)、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不得批準(zhǔn)。”

可以辦理，但父親不可再申請(qǐng)宅基地，兒子也要符合“一戶(hù)一宅”原則的規(guī)定。親兄弟之間贈(zèng)與也照此辦理。

新農(nóng)村建設(shè)是在原舊村址上實(shí)施新村建設(shè)，且占用的土地是原村集體建設(shè)用地，可以辦理宅基地申報(bào)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證。在耕地進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)的，如果已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地手續(xù)的，可以申請(qǐng)確權(quán)登記發(fā)證；未辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的，無(wú)論規(guī)模多大，無(wú)論是哪一級(jí)批準(zhǔn)的新農(nóng)村，都不準(zhǔn)辦理登記手續(xù)。

小產(chǎn)權(quán)房是指未經(jīng)批準(zhǔn)，占用農(nóng)民集體土地建設(shè)的房屋及附屬配套設(shè)施，沒(méi)有向政府繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，土地性質(zhì)為集體，屬于違規(guī)違法用地?！锻恋氐怯涋k法》明確規(guī)定，嚴(yán)格禁止通過(guò)土地登記將違法違規(guī)用地合法化。小產(chǎn)權(quán)房發(fā)證既無(wú)法律基礎(chǔ)，也無(wú)政策支持，更與我國(guó)的土地制度相違背，所以小產(chǎn)權(quán)房不能發(fā)證。2017年9月20日中午，國(guó)土資源部在其官方網(wǎng)站上公布了一份文件，再次重申：小產(chǎn)權(quán)房不得通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化！

對(duì)于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計(jì)，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計(jì)時(shí)在新建單位名稱(chēng)后載明原農(nóng)民集體名稱(chēng)。

目前很多地方都已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施宅基地有償退出政策，通常補(bǔ)償分為兩塊：一是地上房屋拆除補(bǔ)償。按照房屋建造的不同結(jié)構(gòu)和不同材料，結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)水平，以每平米250元到600元進(jìn)行補(bǔ)償；二是宅基地退出補(bǔ)償。對(duì)于已確權(quán)并且符合面積標(biāo)準(zhǔn)的，按70元每平米補(bǔ)償，超出面積的部分一般按35元每平米補(bǔ)償；對(duì)于尚未確權(quán)的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民理事會(huì)和確權(quán)單位共同現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，并公示、報(bào)批，再按以上標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，補(bǔ)償面積原則上不超過(guò)160平米。

如果簽訂退出協(xié)議后，農(nóng)戶(hù)6個(gè)月內(nèi)騰退房屋并且驗(yàn)收通過(guò)的，還將在原補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮30%，這樣兩部分的補(bǔ)償加起來(lái)，可獲得的宅基地退出補(bǔ)償大致在8萬(wàn)元左右，在經(jīng)濟(jì)較好、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較高的地區(qū)還能獲得10萬(wàn)元以上的補(bǔ)償。

（1）有直系親屬戶(hù)口仍然在本村

如果其直系親屬仍然在本村居住且享有本村的農(nóng)業(yè)戶(hù)口，在滿(mǎn)足“一戶(hù)一宅”的政策下可以重新申請(qǐng)到宅基地建房，只是宅基地的戶(hù)主只能是其直系親屬，該建房人員不享有宅基地和房子的使用權(quán)，但是可以依法繼承地上房屋，也就是說(shuō)現(xiàn)在蓋的這座樓房，他可以繼續(xù)住下去，但是在法律和政策上不允許翻新或者修繕。

這種情況下是合理合法的，但如果出現(xiàn)“一戶(hù)多宅”的問(wèn)題，則可以跟當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾聿块T(mén)舉報(bào)，通常會(huì)要求拆除或者處以罰款并不予以確權(quán)，只能住但是不能享有宅基地的其他相關(guān)權(quán)益。

（2）私自動(dòng)用關(guān)系拿到宅基地蓋房

該情況跟國(guó)家政策是明顯相悖的，宅基地歸村集體所有，涉及到每一位村民的權(quán)益，城鎮(zhèn)人員不得被批宅基地建房，也不能買(mǎi)宅基地建房，其房子屬于違規(guī)建筑，理應(yīng)拆除。